年間CF（税引前）-
DSCR-
損益分岐入居率-
特典版でできること
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- ジャンル（新築・築古／RC・鉄骨・木造／首都圏・地方）を選ぶと、金利・空室率・経費率などの目安が入る
- 10年分のキャッシュフローの表とグラフ、売却したときの手残りとIRR
- 金利・空室・家賃が悪くなったときの比べ方（感応度分析）
noteの記事を見る（数字で見る大家）
計算の前提
- 年間CF ＝ NOI − 年間返済額。NOI ＝ 満室家賃 ×（1 − 空室率）− 運営経費（満室家賃 × 経費率）
- 年間返済額は元利均等返済。借入額 ＝ 物件価格 ＋ 購入諸費用 − 自己資金
- DSCR ＝ NOI ÷ 年間返済額。返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 満室家賃。損益分岐入居率 ＝（経費 ＋ 返済）÷ 満室家賃
- 売却価格 ＝ 売却翌年のNOI ÷ 売却利回り。手残り ＝ 売却価格 − 売却費用 − 残債。IRRは自己資金・毎年のCF・手残りから計算
- 家賃は毎年「家賃下落率」ずつ複利で下がる想定。税金は含みません
経費率の中身（満室家賃比・アパートの基準。マンション+1pt、戸建て−2pt）
| 項目 | 新築 | 築浅 | 築古 |
|---|
| 賃貸管理の委託費 | 5.00% | 5.00% | 5.00% |
| 建物管理・清掃・共用部 | 1.00% | 1.00% | 1.00% |
| 修繕・原状回復 | 0.50% | 3.50% | 3.50% |
| 火災・地震保険 | 0.50% | 0.50% | 0.50% |
| 固定資産税・都市計画税 | 8.00% | 6.00% | 3.50% |
| 合計 | 15.00% | 16.00% | 13.50% |
築古は修繕が増える一方、建物の固定資産税が下がるため合計は新築より低め。広告料（AD）・大規模修繕・税理士費用は含みません。